Trước các cơn sốt đất diễn ra trên diện rộng, việc mua bán đất nông nghiệp cũng diễn ra rất sôi động. Nhưng trong phần nhiều các nhà đầu tư, có được mấy người có kinh nghiệm mua đất nông nghiệp. Để mọi người đều có được hiểu biết cần thiết khi giao dịch đất nghiệp, hôm nay Bất Động Sản Vương Thịnh Group sẽ chia sẻ đến các nhà đầu tư về những lưu ý cần có khi mua đất nông nghiệp để không phải trắng tay.
Phân biệt đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp
♦♦ Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là đất bao gồm đất dùng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy hải sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khá
♦♦ Đất phi nông nghiệp là gì?
Đất phi nông nghiệp là loại đất để ở (đất thổ cư), đất để xây dựng công trình, nhà ở, các kiến trúc tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, đất dùng cho phục vụ an ninh quốc phòng, trụ sở cơ quan, đất sông suối, mặt nước chuyên dùng và các loại đất phi nông nghiệp khác.
Việc mua đất nghiệp thường được chia làm 2 mục đích chính:
- Mua để canh tác, sản xuất nông nghiệp
- Mua để đầu tư
Đối với việc mua để đầu tư thì nhà đầu tư có thể lựa chọn vẫn để nguyên mục đích sử dụng đất, đất tăng giá thì bán kiếm lời. Còn nếu Nhà đầu tư muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì bắt buột phải tuân thử theo quy định của Pháp Luật, mà điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất thổ cư thì mới thực hiện suôn sẻ được.
Kinh nghiệm mua đất nông nghiệp cần phải biết
♦♦ Đất nông nghiệp để mua bán được cần phải đáp ứng các điều kiện sau
- Theo điều 106 của Luật Đất Đai, một miếng đất nông nghiệp để có thể mua bán được cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và quyền sử dụng đất đó không bị kê biên để thi hành án của tòa hoặc không xảy ra tranh chấp.
- Theo điều 103 và 104 của Nghị định 181/2004/ NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai, đó là những trường hợp không được hạn chế hay không được phép mua bán đất chuyển nhượng quyền sủ dụng đất. Vd: đất rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ.
Để biết được đất này có thuộc loại đất nông nghiệp được phép giao dịch và chuyển đổi sang đất thổ cư hay không bạn cần lấy thông tin của miếng đất lên phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để xác nhận nhé.
♦♦ Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thổ cư
Một điểm bạn cần lưu ý nữa đó là chi phí chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Bạn có thể đàm phán để bớt khoản chi phí này với chủ đất hoặc chủ đất bao luôn phần phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu bạn thỏa thuận được với chủ đất về khoản chi phí này bạn sẽ tiết kiệm được một khoản kha khá. Tùy vào quy định của từng địa phương thì sẽ có khoản phí khác nhau, theo bảng giá quy định của địa phương đó.
Một bí mật để tiết kiệm thêm một khoản phí nữa đó là bạn hãy lên thổ cư vừa đủ, tránh lãng phí. Dù là bạn tách ra từng miếng nhỏ, rồi lên thổ cư để bán hay lên thổ để xây nhà thì cũng chỉ cần lên 1 phần cần xây dựng thôi chứ không phải lên hết diện tích thửa đất.
Thủ tục mua bán đất nông nghiệp
Theo điểm b khoản 1 Điều 119 Nghị đinh 181/2004 và ngày 29/10/2004 của chính phủ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Ủy Ban Nhân Dân phường xã nơi có đất thì mới được xem là hợp pháp.
Các bước thực hiện việc chuyển nhượng đất nông nghiệp
Đầu tiên bạn cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, bao gồm: mẫu phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng theo văn bản quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, phải có hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất hợp lệ, bản sao gấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng minh nhân dân (cmnd), và các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thì đem nộp hồ sơ vào nơi tiếp nhận hồ sơ. Sau đó, đến Ủy Ban Nhân Dận để kiểm tran tính hợp lệ của hồ sơ. Phòng công chứng sẽ xác nhận tính hợp lệ của hồ sơ, thụ lý và ghi cào sổ công chứng.
Chứng thực nếu giấy tờ hồ sơ cần thiết đã hợp lệ và nộp tiền lệ phí đầy đủ. Cơ quan quản lí đất đai trực thuộc ủy ban nhân dân sẽ cấp quyền sử dụng đất cho bạn khi phòng công chứng chuyển hồ sơ đến.
Trên đây là những kinh nghiệm mua đất nông nghiệp, mọi người nên lưu ý. Đây là những thông tin cơ bản nhất bạn cần phải nắm được khi có nhu cầu giao dịch đất nông nghiệp. Là tiền đề để bạn tích luỹ kinh nghiệm mua đất nông nghiệp nhiều hơn nữa cho bản thân mình. Chúc Mọi người thành công trong các thương vụ đầu tư!